土地探しで成功する秘訣
土地探しで成功する秘訣②
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■□■ ～ その２ ～
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■ 一戸建てに向く土地、向かない土地
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土地探しで成功する方法ですが、
まず最初に、一戸建てに向く土地、向かない土地について話しますね。
土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずです。
土地を買ったら、そこに家を建てる。
だから、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。
チェックすべき点は、３つあります。
┌┐
└■ １ 用途地域
まずは、用途地域です。
実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。
でも、非常に大事なことなんで説明しますね。
用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、
１２種類あります。
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
これらの用途地域が指定されると、
それぞれの目的に応じて、建てられる
建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。
結論は、
「第一種低層住居専用地域」が、
住宅用地としては一番理想です。
下ほど、住環境は悪くなります。
ですから、
なるべく上の地域のほうが、住む環境がいいわけです。
例えば、
「第一種低層住居専用地域」
主に２階建て程度の戸建て住宅・アパートが
建っている地域です。
この地域では、
建物の高さは１０メートルまでと制限されています。
また、
お隣の敷地から１メートル以上あけて
家を建てなくてはいけない基準などがあります。
ようするに、
住環境を保全する地域になってるんです。
この地域には、
ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。
ですから、
ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、
マンションが
建って日当たりが悪くなったとか、
そういう心配はありません。
つまり、一戸建住宅に向く土地ですね。
もし、
将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。
ただ、
物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です。
それと、
用途地域以外の土地を、俗に”白ヌキ地域”と呼んでいます。
市街化調整区域です。
ここも一般の住宅は建てられます。
だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです。
危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とか、
それからいわゆる
風俗営業のような施設以外は建てられます。
仮にこの地域に気に入った分譲地があったとしましょう。
でも、そこは、
ファッションホテルを建てられる地域なんです（苦笑）。
ですから、
住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。
知人Ａ氏の話
“つい、最近、
事務所の南にパチンコ屋さんができ、車は多くなるは、
ネオンはギラギラで、一気に環境が悪くなってしまった。
私は日中だけなんでまだいいんですが、
住んでいる人は悲惨です。”
とのこと
さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。
それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。
ここは、
がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。
ですから、
よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。
┌┐
└■ ２ 地形
次は、地形です。
どんな土地でも家は建つんですが、
やはり地形も気をつけるべきです。
まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地として整備しているんで、
特に問題はありません。
ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。
例えば、盛土して造成した土地は、
地盤沈下などの問題があります。
また、土地の形が悪いと、
設計や施工のときにどうしても制約があります。
いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるんです。
土地の形で理想をいえば、
間口１２メートル以上、奥行きが１５メートル以上。
それで、南か北に道路があれば、
一戸建てに向いた土地になります。
だた、このような土地は少ないので、
あくまで一つの目安として考えてくださいね。
あと、周りの土地をよくみてください。
特に、周りに広い土地や、
遊休地などがある場合は気をつけてくださいね。
例えば、そこにマンションが建ったり、
分譲地になったりする場合があるからです。
そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。
ですから、周りの土地も考慮にいれてください。
┌┐
└■ ３ 接面道路の幅員と方位
最後は、接面道路の幅員と方位です。
一番いいのは、南側に道路があって、
その道路幅が４メートル以上ある土地です。
南面道路だと、
たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。
ただ、全ての土地が南面道路と言うのは現実的ではありません。
そこで、４メートル以上（できれば６っメートル以上）の
道路幅のある道に土地が接していることが重要です。
次の話は、土地について勉強されているなら、
知ってるかもしれませね。
もし、道路幅が４メートル未満の場合は、
建築基準法で道路後退制限があります。
それは、道路の中心線から２メートルまで後退して、
家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。
自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分ですね。
ですから、道路幅が４メートル以上の土地を優先してください。
それと、土地が道路に２メートル以上接してないと
建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。
接道義務違反の土地は、
不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、
表示されてるので、注意してみてくださいね。
今日は難しい話でしたね。
では、また。
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